Novo RJUE | Regime Jurídico de Urbanização e Edificação – Transcript

07:57Boa tarde a todos. Sejam bem-vindos a a esta formação subordinada ao tema Rejoé após as alterações introduzidas pelo decreto lei 108/2026 de 29 de maio.

08:11Cumprimentos. Vamos iniciar agora, Dra. Vera, eh, são 14:30. Estávamos a também dar um compasso de espera para todas as pessoas entrarem. Vamos cumprimentar, que é sempre um gosto, um prazer ter connosco o Dr. Rui Rezende, sócio da Rapos Subtil e Associados. Sou doutor, muito boa tarde.

08:32Seja bem-vindo. >> Olá, boa tarde, Cláudia. Presumo que me estejam a ver e ouvir bem. >> Estamos a ver e ouvi-lo muito bem. Sim. >> Só estavazinho do porque estão a entrar as pessoas. Era a ver se começávamos. Eh, mas já são 14:30 também. não podemos eh eh fugir muito ao nosso horário, não é?

08:55>> Dá tempo. Muito bem, Cláudia. Eu começo por agradecer o convite mais uma vez. É sempre um prazer colaborar com debates e discursos eh nestas nossas nestas nossas conferências, nestas nossas formações. É bastante muito interessante eh podermos estar hoje uma sexta-feira, uma sexta-feira de solta, talvez por isso as pessoas estarem um pouco mais eh demoradas a entrar. presumo que esteja ainda na esplanada eh a a gozar o seu

09:18almoço de de de veraneio. Eh, mas é muito interessante falar de deste tema e tivemos aqui em relação à data em que nós agendamos eh esta conferência e que começamos a anunciar, tivemos aqui uma boa nova eh porque nós era suposto hoje já estarmos a falar eh de um conjunto de alterações e que já estariam eh em vigor

09:41e pelo menos desde o início de agosto. Mas o legislador fez-nos o o favor, porque realmente nunca é bom termos alterações tão significativas a entrarem no no meio do período do estilo. Eh, e fez-nos o favor de colocar eh esta de de prorrogar a vigência eh deste deste diploma ou entrada em vigor deste diploma para o início de outubro de

10:092026. E, portanto, nessa medida, eh, acho que estamos eh numa fase muito boa para começarmos a falar do que aí vem, do, do, do do, do que o legislador previu e de novas medidas. Eh, eu eu eu não gosto muito da da expressão simplex do simplex. Simplex, como sabem, resultou do decreto lei 10/2024.

10:32Eh, e portanto em grande medida, este diploma visa agora e vir eh, corrigir algumas algumas eh algumas componentes que ficaram por esclarecer nesse diploma. Eh, e por outro lado também dar alguns passos em frente em relação ao que já estava previsto. A, mas mais do que um simplexo, um simplexo, nós temos agora aqui uma alteração, muito

10:56particularmente ao ao regime jurídico das da urbanização e da edificação, eh, que é particularmente relevante do ponto de vista sistemático, do ponto de vista procedimental, do ponto de vista dos prazos, do ponto de vista da repartição de responsabilidades, do ponto de vista do risco para os promotores imobiliários. é é talvez uma das reformas mais significativas do regime

11:23jurídico da urbanização eh e da edificação. Portanto, vou vamos agora começar a a apresentação destas alterações. Eu também deses já peço desculpas, eh mas enfim, eh daqueles azares que acontecem nestes períodos. Eu hoje estou com a voz um pouco mais anazasalada, tenho estado eh engripado, portanto também se virem que isto de algum modo atrapalha eh peçam para falar mais alto ou ou vão levantando as mãos e

11:48digam de vossa justiça sobre o o que for necessário eh fazer para me fazer compreender ao longo da apresentação. Bom, entrando agora aqui nas alterações que são introduzidas pelo decreto de lei 10826, eu iria começar a ao nível do enquadramento e de algumas notas prévias por dizer que entre a publicação do do

12:11decreto de lei 108/2026 e o momento atual, eh nós e esta nossa e esta nossa apresentação de hoje vai-se debçar essencialmente sobre eh sobre quatro diplomas ou ou três diplomas principal.

12:31Bom, primeiro lugar, obviamente, o decreto de lei 128/2026, que é o que efetivamente vem proceder a todas estas alterações a partir dia 1 de outubro. Mas porquê a partir do dia 1 de outubro? Porque a relação original deste diploma não era essa a data que indicava. Era o primeiro dia útil seguinte, era o primeiro dia útil do terceiro mês subsequente à à entrada à publicação do do diploma que seria agosto de 2026. Eh, entretanto, o legislador eh publicou no

12:57dia 31 de julho de 2026 o decreto de lei 65 B/2026, que é este decreto que faz com que e proceda uma alteração ao artigo 13º eh do 108/2026, através do qual e se afirma que o decreto de lei deixa de entrar em vigor em agosto de 2026, mas sim a partir do dia 1 de outubro de 2026.

13:23Bom, temos aqui uma vantagem que é a portaria que regulamenta uma série de aspectos eh deste diploma e que revoga as as portarias de fevereiro de 2024 que tinham sido publicadas no âmbito do simplex eh aprovado pelo decreto de lei 10/2024.

13:40Eh, é a portaria 320/2026/1, também ela 31 de julho, eh, que é um segundo dos tipos de problemas que nós aqui hoje também iremos analisar. eh esta portaria iria sair em cima da data de entrada em vigor deste decreto lei.

13:58Ora, o o que é que acontece? eh acontece que efetivamente eh esta portaria eh eh merece também algum tratamento, alguma análise cuidada, mais aqui até eu diria pelos técnicos do que propriamente eh uma análise jurídica eh particularmente relevante. Reparem o que é que era este diploma entrar em vigor no dia 3 de agosto e termos uma portaria eh tão tão relevante quanto esta que define quais

14:25são os elementos instrutórios do dos pedidos, qual é a forma com que estes pedidos, porque os próprios municípios têm que aportar também a à forma destes modelos e, portanto, não dava tempo para nada disto e daí também o legislador ter feito este adiamento da entrada em vigor para o dia 1 de outubro 2026. Portanto, temos decreto lei 108/2026, decreto de lei 105 B/2026

14:51que altera a entrada em vigor. A portaria 320/2026/1 de 31 de julho. E antes de tudo isto também houve uma declaração de retificação, que é a declaração retificação número 29/ A/2026/1.

15:08Portanto, este é o o o o bloco legislativo de alterações ao Joé, eh, que nós hoje iremos passar e iremos e analisar, mas para poderem todos também poder anotar aquilo que é relevante a partir do dia 1 de outubro de 2026.

15:31Bom, estamos perante um decreto de lei aprovado pelo governo, apesar de estarmos a falar de matéria de de de urbanismo, que é matéria da reserva relativa da Assembleia da República. Eh, então porque é que temos um decreto de lei? temos o decreto de lei porque houve uma autorização legislativa que é a autorização legislativa número 9B de 2026 de 6 de março para esse efeito. Eh, e portanto o legislador eh o interess o

15:55parlamento eh delegou esta competência no no governo. Eh, e é neste momento o que estamos a analisar. Existem algumas diferenças, verificaremos mais adiante eh uma muito em particular, que é a questão do que estava previsto na proposta de lei apresentada pelo governo no que diz respeito à arbitragem e no que ficou agora previsto eh e e

16:21estabelecido eh neste diploma como como versão final eh sobre a questão da arbitragem para matéria de direito urbanismo. Aí há uma nuance relevante. O fundamento constitucional já já o referimos a matéria reserva relativa da da Assembleia da República. E o objeto deste diploma é alteração do Reju, a alteração do regime jurídico dação urbana, do regulamento geral das edificações urbanas e do decreto lei

16:4810/202. algumas das normas do próprio decreto do simplexo urbanístico, nomeadamente quanto àquilo que é a documentação, e aqui com algum algum ênfase falaremos também sobre isso no [roncando] que diz respeito à documentação para efeitos de de quer de escrituras de compra e venda, quer de DPAS e de compra e venda de de imóveis. Eh, e portanto, hum, estamos aqui perante algumas alterações,

17:14correções, afinações daquilo que é o simplex e do urbanismo. Bom, em primeiro lugar, para nós compreendermos do que vamos falar e do que estamos a falar, eh nós temos que compreender o contexto político legislativo. Eu até diria também contexto social, eh, em que eh este diploma, eh, eh, ou no âmbito qual este diploma é emanado. a a lógica

17:40apresentada pelo gerador é uma lógica de simplificação procedimental. E e eu aqui já já já faço um adianto já a a nossa ideia quanto à simplificação procedimental. Há efetivamente uma simplificação procedimental. Não quer dizer isto que exista uma simplificação do processo de promoção imobiliária. E e já veremos porque é que uma coisa não não significa automaticamente a outra.

18:06Eh, há há há um objetivo de força, de previsibilidade e segurança jurídica relativamente aos títulos urbanísticos, de clarificação e correção de soluções introduzidas pelo simplexo urbanístico, de promoção de da oferta habitacional.

18:22No final do dia, este tema social eh da do do aumento dos preços da habitação e do acesso à habitação está a por base e a todas essas alterações relativas e a esta alteração relativa muito particular e que nós estamos hoje a a analisar.

18:42E, portanto, vamos, em termos muito sintéticos, tentar analisar quais são os principais eixos desta reforma que vai entrar em vigor. Em primeiro lugar, uma reorganização da relação entre a licença, a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo. E aqui com um particular ênfase e sobre o conceito de comunicação prévia. O o conceito de comunicação prévia existe há há muitos

19:06anos no na legislação urbanística. De 2014 para a frente, nós passamos a ter um conceito de comunicação prévia que anda muito próximo eh daquilo que já é uma comunicação prévia no sentido estricto senso jus administrativo. a numa comunicação prévia atualmente, quando não exista um ato de rejeição, portanto, atualmente, entenda-se ainda antes da entrada em vigor desta lei, o dia 1 de outubro, ainda antes da entrada